GRASSE A TOUS

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La politique grassoise du logement ne répond que très partiellement aux besoins sociaux. Les logements sont le plus souvent inaccessibles aux plus modestes. Les produits les plus chers sont privilégiés.

Il suffit pour cela de reprendre les propos tenus samedi sur le thème du logement  par le Maire sortant Jean-Pierre LELEUX, lors de l’émission de FR3. Je cite : « 70 % des habitants de grasse sont éligibles au logement social ; il faut 4 SMIC pour un F3 et 7 SMIC pour un F5 ».

Quand on sait que le SMIC est à 1005,37 € nets, il faut donc gagner 4021,48 € nets/mois pour un F3  ou 7037,59 € nets/mois  pour un F5 !

Monsieur le Maire sortant n’a fait qu’indiquer le prix du marché immobilier privé actuel, mais certainement pas celui du logement social. Cela n’est pas surprenant !

Le « logement social » à la mode de Monsieur le Maire c’est un loyer de 900 € pour un 3 pièces, ou bien en accession de 3000 € à 4500 € le m² habitable !

 

1 - Que doit-on entendre par logement social ?

Aujourd’hui, le logement social, n’est plus celui des années 60, il a évolué. Les normes sont drastiques (HQE : Haute Qualité Environnementale). Elles prennent en compte les progrès techniques réalisés (isolation phonique et thermique …), ou bien de protection de l’environnement (cellules photovoltaïques, ou panneaux solaires …).

Le logement social est devenu le symbole des progrès modernes en matière d’habitat. Ce bien-être doit être accessible à tous, que ce soit de la rénovation, de la réhabilitation ou bien de la construction neuve.

La municipalité doit déterminer un cadre précis aux constructeurs en fonction des besoins de la population. Elle indique la marche à suivre au travers du PLU (Plan local d’Urbanisme) et du PLH (PLAN Local de l’Habitat).

Malheureusement, nous constatons qu’à Grasse, les réalisations ne sont réservées à une seule catégorie de personnes. Nous sommes très loin de la mixité sociale définie par la Loi.

Comment doit être déclinée une politique de mixité sociale qui garantisse un logement pour tous ?

2 - La réhabilitation ou  la construction neuve locative

A – Quels types de constructions ?

Les opérations sont fonction des revenus des futurs locataires (voir tableau ci-après) : Le PLAI, le PLUS, le PLS et le PLI*

Catégorie de ménages (revenus mensuels)	PLAI	PLUS	PLUS	PLI*
	Prêt Locatif Aidé d’Intégration	Prêt Locatif à Usage Social	Prêt Locatif Social	Prêt Locatif Intermédiaire
1 personne seule	938 €	1700 €	2200 €	2730 €
2 personnes	1367 €	2200 €	2960 €	3700 €
3 personnes	1640 €	2740 €	3560 €	4700 €
4 personnes	1829 €	3300 €	4300 €	5300 €
5 personnes	2140 €	3890 €	5060 €	6226 €

* le PLI est hors loi SRU

En partant des exigences exprimées par la Municipalité, ces éléments détermineront le nombre et le type d’appartements que le constructeur réalisera. Tout le montage financier de l’opération en dépendra.

B – Les principes du montage financier d’une opération locative

a - Les subventions

En plus de ses fonds propres, le constructeur bénéficie de subvention de l’Etat, de la Région, du Conseil Général, de la Communauté d’Agglomération, et de le Ville, qui deviennent alors investisseurs.

En contrepartie de ces subventions, l’Etat, le Conseil Général et la Ville, réservent un quota d’appartements et un tableau de répartition des appartements est alors établi.

b - Les prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations

Les sommes qui sont prêtées par cet organisme pour le logement social, proviennent de la collecte du Livret A.

Il faut savoir que les taux d’intérêts des prêts consentis par la Caisse des Dépôts et Consignations aux constructeurs de logements sociaux sont indexés sur le taux du Livret A. Lorsque le taux d’intérêt du Livret A augmente, le taux d’intérêt des prêts à la construction sociale augmente lui aussi. Or Matignon a porté le taux du Livret A de 3 % à 3,5 % au 1er février 2008 ! Pour le logement social, cette hausse d'un demi-point n'est pas une bonne nouvelle…

Catégorie de Prêts	Objet du Prêt	Emprunteurs	Taux d’intérêt	Aides spécifiques
PLAI   Prêt Locatif Aidé d’Intégration	Achat de terrains et construction de logements neufs, acquisition de logements anciens et travaux d’amélioration, réalisation de résidences sociales	-Organisme HLM -Sociétés d’économie mixte (SEM) -Collectivités locales	3,80 % révisable Durée Foncier : 50 ans max Travaux : 40 ans max Garantie Mairie, ou fonds de garantie du logement locatif social ( CGLLS)	- attribution de subvention de l’Etat -taux de TVA réduit -conventionnement des logements : APL Loi SRU
PLUS   Prêt Locatif à Usage Social	Achat de terrains et construction de logements sociaux, acquisition de logements anciens et travaux d’amélioration, réalisation de logements sociaux à la suite d’une démolition	-Organisme HLM - Sociétés d’économie mixte (SEM) -Collectivités locales	4.30 % révisable Durée Foncier : 50 ans max Travaux : 40 ans max Garantie : Mairie, ou fonds de garantie du logement locatif social ( CGLLS)	- attribution de subvention de l’Etat -taux de TVA réduit -conventionnement des logements : APL Loi SRU
PLS   Prêt Locatif Social	Achat de terrains et construction de logements neufs, transformation de locaux divers avec ou sans acquisition en logements locatifs, réalisation de logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées	-Organisme HLM - Sociétés d’économie mixte (SEM)	4.63 % révisable Durée Foncier : 50 ans max Travaux : 30 ans max Garantie : Mairie, cautionnement bancaire ou hypothèque	-Conventionnement APL, -Taux réduit de TVA -Exonération de la taxe sur le foncier bâti (25 ans) Loi SRU
PLI   Prêt Locatif Intermédiaire	Achat de terrains, et construction de logements neufs, acquisition de logements avec ou sans travaux, transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition en logements locatifs	-Organisme HLM - Sociétés d’économie mixte (SEM)	4,89 % révisable Durée Foncier : 50 ans max Travaux : 30 ans max Garantie : Mairie, cautionnement bancaire ou hypothèque	NB : Les logements sont destinés aux ménages dont les ressources peuvent atteindre 1,4 à 1,8 fois les plafonds du PLUS Hors loi SRU

 

Pour ces emprunts la garantie de la Mairie est le plus généralement sollicitée. La demande doit être présentée au Conseil Municipal pour approbation.

c – Les fonds propres des constructeurs

En moyenne, sur la Région PACA, le constructeur finance 15 000 € à 20 000 € par logement.

d – Le 1% patronal

Les entreprises de plus de 20 salariés doivent verser leur Participation à l'Effort de Construction, également dénommée 1 % Logement.

Ces sommes sont gérées par des Organismes Collecteurs, qui en contrepartie de réservations, financent les programmes de logements sociaux en PLAI et en PLUS.

A titre d’exemple le LOGIAM (Logement Interprofessionnel des Alpes-Maritimes) en 2006, 7,6 millions d’€ ont été investis dans les programmes immobiliers sociaux.

C – Les loyers appliqués

Dans le secteur social les loyers sont réglementés (voir tableau ci-dessous en €/m²)

Type d’appartement construit ou réhabilité	Zone II (Alpes-Maritimes)
PLAI Prêt Locatif Aidé d’Intégration	4,46 €/m²
PLUS Prêt Locatif à Usage Social	5,03 €/m²
PLS Prêt Locatif Social	7,54 €/m²

                              

Les augmentations votées pour 2007 sont, pour 66,9% (62,4 % en 2006) d'entre elles, supérieures au 1,80% d'augmentation recommandée par le ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement. La majorité des organismes (64,3%) augmente les loyers entre 1,90% et 3%. La moyenne des hausses de loyer relevées est de 2,04%.

Le loyer est révisé chaque année au 1er juillet dans les conditions fixées par décret

Le système actuel est insatisfaisant et inefficace, il est donc urgent que les pouvoirs publics adoptent un véritable mécanisme de régulation des augmentations de loyer, votées pour les HLM, avec de réelles sanctions et une réévaluation significative les aides au logement.

D – Les charges locatives

Depuis de nombreuses années, il est démontré, chiffres et bilans à l’appui, qu’un euro investi dans la maîtrise de l’énergie conduit à une économie de charges de deux euros.

C’est dans ce contexte qu’il faut viser la norme HQE (Haute Qualité Environnementale) choisie, non pas uniquement, pour son obligation légale, mais pour des raisons évidentes d’économies.

Les économies budgétaire portent sur : la pollution diminuée, la diminution de la consommation des énergies non renouvelables, le recyclage accru, la souplesse de conversion à d’autres usages, de plus les coûts d’exploitation sont réduits, faibles impacts sanitaires (maladies, troubles divers) ou sociaux, etc. C’est aussi une réponse à une demande sociale qui évolue.

E – Le choix du maître d’œuvre et des entreprises

La Municipalité se doit d’être à l’origine de l’élaboration du programme de construction, elle veille à l’adéquation entre les besoins et le nombre, le type de logements prévus, le maire est invité à présider la commission d’appels d’offres, garant d’un coût des travaux maîtrisés.

F – L’établissement du bilan financier de l’opération

Après avoir déterminé les différents points précédents, un bilan financier prévisionnel de l’opération est établi. Ce document est à fournir à tous les organismes institutionnels sollicités.

Il doit démontrer que l’opération est financièrement équilibrée. Il comprend un bilan de trésorerie annuel, un bilan de trésorerie cumulé sur 35 ans, ainsi que des hypothèses d’exploitation qui tiennent compte de l’évolution des loyers et des charges …

Une opération de logements locatifs sociaux en PLAI et en PLUS est amortie en 35 à 50 ans. C’est une raison supplémentaire pour certains constructeurs qui privilégient le PLS dont l’amortissement est compris entre 25 et 30 ans.

Dernier élément de réflexion pour Grasse, l’enveloppe budgétaire PLS au 31 décembre 2007 tenue par la DDE 06 (Direction Départementale de l’Equipement) était épuisée ! Par contre il  restait du PLAI et du PLUS (pour les bas et très bas revenus, RMI, personne seule…) ! Et on construit des PLS sur Grasse, cherchez l’erreur !

En conclusion, les 13,45 % de logements sociaux à Grasse sont l’arbre qui cache la forêt. Si Grasse apparaît comme le « bon élève » du département c’est en raison d’un nombre de logements en PLS importants.

La mixité sociale ce n’est pas cela. C’est construire avant tout pour tous les revenus.  

Alors que des familles n’ont pas de toit à Grasse (1300 familles sont en attente de logement social), Mr Leleux, veut détruire pour 75 000 €, les immeubles de la Tourache : une centaine de logements sociaux, qui auraient juste besoins d’être rénovés, tout cela parce que cela ne fait pas « joli » pour les touristes…Il contourne sans vergogne la loi SRU, en ne créant pas concrètement de nouvelles places de logements sociaux, il déplace juste certains habitants de la Tourache qui paierons plus cher pour moins de place…
Cette pénurie reflète la réticence de cet élu, associant logements sociaux et concentration de populations à faibles revenus et parfois en détresse sociale, il redoute une dégradation de l’image de notre commune. Si Grasse laisse toute une partie de la population de côté, où vont loger toutes ces familles ? Dans des bidonvilles ? C'est sûre que l'image touristique va être réhaussée...
Face au non-respect délibéré de la loi des 20% de logements sociaux, la fondation l'Abbé Pierre préconise que l'amende SRU soit triplée et que les préfets prennent les décisions à la place des maires défaillants...