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1 – Introduction

 

En moyenne, dans les Alpes-Maritimes, le marché de l’immobilier neuf dépasse les 5000 €/m², et sur Grasse 3000 €/m² à 4500 €/m². Dans ces conditions, l’acquisition d’un logement neuf par les ménages modestes est totalement hors de portée. Ce phénomène est aussi l’une des raisons de la très faible mobilité dans le parc locatif social.

Plusieurs textes législatifs et réglementaires ont dernièrement redéfini le contour de l’accession sociale considérée comme partie intégrante d’un service « d’intérêt général ».

 

2 - Le Prêt à Taux Zéro : PTZ

 

Le PTZ est le principal financement de l’accession sociale. Il se trouve renforcé pour certains ménages bénéficiant d’aides de collectivités locales.

 

Caractéristiques du prêt

Prêt aidé par l'Etat remboursable sans intérêt sur une durée plus ou moins longue suivant le niveau de revenus de l'emprunteur. Il ne peut dépasser :

• 50 % du montant du ou des prêts qui financent le logement d’une durée supérieure à 2ans,
• 20 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite du maximum réglementé variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la situation géographique du futur logement et de son caractère neuf ou ancien (30 % en ZUS : Zone Urbaine Sensible).

 

Nombre destinées à occuper le logement	Zone A Grasse	Zone A Grasse	Zone A Grasse	Zone A Grasse
	Neuf = première occupation	Neuf = première occupation	Ancien	Ancien
	Prix maxi pris en compte	Montant maxi du PTZ	Prix maxi pris en compte	Montant maxi du PTZ
1 personne	80 000 €	16 000 €	72 000 €	14 400 €
2 personnes	112 500 €	25 500 €	101 250 €	20 250 €
3 personnes	125 000 €	25 000 €	112 500 €	22 500 €
4 personnes	137 500 €	27 500 €	123 750 €	24 750 €
5 personnes	150 000 €	30 000 €	135 000 €	27 000 €
6 personnes et +	162 500 €	32 500 €	146 250 €	29 250 €

 

• la demande de prêt est à déposer auprès des établissements de crédit qui ont passé convention avec l'Etat
• l'établissement de crédit apprécie le montant d'apport personnel nécessaire.

Conditions de ressources

• Le montant des ressources à prendre en compte ne doit pas excéder un plafond variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage.

 

Nombre de personnes au foyer	Zone A Grasse
	Ressources annuelles
1 personne	31 250 €
2 personnes	43 750 €
3 personnes	50 000 €
4 personnes	56875  €
5 personnes et +	64 875  €

 

 

 

Conditions d'occupation du logement

• résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite à condition de respecter certaines obligations)

Conditions tenant au logement

• neuf : construction ou achat
• ancien : avec ou sans travaux, quel que soit l'âge du logement

Conditions de remboursement du PTZ

Elles varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs et de celles des personnes occupant le logement à titre de résidence principale.

 

Revenu fiscal	Durée totale du prêt
- 15 801 €	22 ans
De 15 801 € à 19 750 €	21 ans
De 19 751 € à 23 868 €	17 ans
De 23 869 € à 31 588 €	8 ans
De 31 589 € à 64 875 €	6 ans

 

2 – L’accompagnement de la démarche du ménage vers l’accession : Une indispensable nécessité

 

Indépendamment des garanties de sécurisation proprement dites, la démarche d’accession doit faire l’objet d’un véritable accompagnement des futurs accédants. Comment ?

 

a) Une politique volontariste de la commune pour faciliter l’accession sociale : l’habitat accessible

 

La loi de décentralisation élargit les possibilités dont disposent les collectivités locales en matière d’aide au logement. S’agissant de la construction de maisons individuelles ou d’immeubles collectifs, la collectivité locale à tout intérêt à procéder par mises à disposition de terrains pour éviter la hausse des prix du foncier.

Cette action a permis dans une ville de la Côte d’Azur, pour ne pas la citer, Saint Raphaël la construction de logements sociaux en accession à 1800 €/m² .

En accession sociale c’est ce prix de vente qu’il faut tenir pour permettre aussi aux revenus les plus modestes de concrétiser leur projet de logement. Tout ce qui est proposé au delà n’est pas de l’accession sociale à la propriété.

 

La commune doit aussi mettre en œuvre des clauses anti-spéculatives afin d’éviter l’enrichissement sans cause, notamment en cas d’interruption précoce de l’opération.

 

b) Une analyse préalable complète de la situation socio-économique du ménage

 

Si l’analyse réalisée ne garantit pas le succès de la démarche, le maintien en secteur locatif social (avec des loyers plus conformes à la situation financière des ménages Grassois ! ! ! !) peut être une solution permettant aux ménages de constituer pendant une certaine période l’apport nécessaire pour leur accession à la propriété.

 

c) Une information complète

 

Il est capital d’informer et de communiquer sur les coûts complémentaires engendrés par l’accession à la propriété : aménagement et équipement du logement, charges supplémentaires (impôts fonciers, taxe d’habitation …).

Ces dépenses viennent en plus de l’endettement du ménage qui aura contacté un prêt d’une durée minimum de 20 ans .

 

C’est éléments font  partie d’un dispositif :  le parcours résidentiel. Il ne suffit pas de clamer haut et fort « tous propriétaires » si l’on n’accompagne pas les plus fragiles d’entre nous.

 

3 – Conclusion : Un grand service public du logement à Grasse

 

La prochaine municipalité, et « Grasse à Tous » a été la seule liste à s’y engager, doit mettre en place un guichet unique du logement.

 

Pour les locataires

-          Traitement des dossiers des demandeurs de logements locatifs,

-          Informations sur le montant des loyers et des charges, conformément à la Loi et aux textes réglementaires,

-          Informations sur les droits et devoirs des locataires,

-          Médiation entre les locataires et les bailleurs sociaux

 

Pour les accédants à la propriété

 

-      Un service du parcours résidentiel indiqué plus haut         

 

Pour réussir cette mixité sociale, car c’est cela qui doit être mise en œuvre rapidement, il faudra absolument faire augmenter la production de PLAI et de PLUS. Tous les programmes immobiliers sociaux devront contenir  80 % de PLAI et de PLUS  et 20 % de PLS  afin de renverser la tendance.

 

La mixité se décline aussi dans des projets immobiliers qui intégreront du locatif et de l’accession.

 

A « Grasse à Tous » nous sommes conscients de toutes les difficultés qui nous attendent, mais ce challenge citoyen est magnifique. Il s’agit tout simplement de faire revivre les Grassois ensemble. Et nous le ferons avec eux.

 

 

Jean-Yves MURA

Grasse à Tous